Funderingsonderzoek, in gewone taal

Waarom fundering in Noord-Nederland zo speelt

Grote delen van Friesland, Groningen en Drenthe liggen op veen en klei: samendrukbare grond die langzaam inklinkt. Woningen van vóór ongeveer 1970 staan daar vaak op houten palen, of zonder palen direct op de grond (‘op staal’).

Houten palen gaan probleemloos honderd jaar mee, zolang ze onder water blijven staan. Zakt de grondwaterstand, dan komen de paalkoppen droog te staan, krijgen bacteriën en schimmels vrij spel en verzwakt het hout. Dat heet paalrot. Bij fundering op staal is het probleem anders: daar zakt de woning ongelijkmatig mee met de bodem, met scheuren en scheefstand tot gevolg.

In beide gevallen geldt: hoe eerder u weet wat er speelt, hoe meer opties u heeft en hoe lager de kosten uitvallen. En wie een woning verkoopt of financiering zoekt, kan met dat inzicht laten zien hoe de fundering ervoor staat.

Wat er per 1 april 2026 veranderd is

Per 1 april 2026 geldt een nieuw model taxatierapport voor woonruimte, opgesteld door de taxatiebranche en het NRVT en ondersteund door het ministerie van Binnenlandse Zaken. De belangrijkste wijziging: de fundering is geen bijlage meer, maar een verplicht onderdeel van iedere woningtaxatie.

De woning krijgt daarbij een funderingsrisicoklasse van A tot en met E, waarbij A laag risico is en E hoog. Die klasse komt uit de gegevens van het KCAF, het kenniscentrum voor funderingsproblematiek. De taxateur zoekt die informatie op, vergelijkt die met wat hij zelf ter plaatse ziet en legt de klasse vast in het rapport. Bij de klasse staat ook hoe hard die is: vastgesteld, afgeleid, of berekend met een model.

Staat een woning op klasse D of E, dan wordt in de regel eerst aanvullend beperkt funderingsonderzoek gevraagd voordat het taxatierapport afgerond kan worden. Een Fase 0 QuickScan is zo'n onderzoek.

Daar zitten wel uitzonderingen op. Het NRVT heeft in mei 2026 verduidelijkt dat een taxateur mag afwijken, bijvoorbeeld als er al een recent en betrouwbaar funderingsonderzoek ligt, of als de opdrachtgever geen toestemming geeft voor het onderzoek en de kosten. De taxateur moet die afweging dan wel navolgbaar vastleggen. Het is dus geen automatisme.

Belangrijk om te weten: dit is een afspraak binnen de taxatiebranche en geen wet. Als woningeigenaar bent u niet verplicht onderzoek te laten doen, en een koper hoeft niets aan te tonen. Wat u wél weet over funderingsschade of eerder herstel, moet u een koper melden. Die mededelingsplicht bestond al en is niet nieuw.

In de praktijk raakt dit vooral mensen met een deadline. Wie een woning verkoopt of koopt, komt er middenin het proces achter, op het moment dat het het slechtst uitkomt. De klasse wordt per woning bepaald, dus niet per wijk of aangewezen risicogebied. Dat uw buren geen probleem hebben zegt weinig, en andersom net zo goed.

Voor Noord-Nederland is dat extra relevant. Veel woningen in Friesland, Groningen en Drenthe staan op veen of klei, met dalende grondwaterstanden en in Groningen ook bodembeweging. Juist hier komt een hogere risicoklasse vaker voor dan gemiddeld.

Bronnen: NRVT over het nieuwe model taxatierapport en NHG over funderingsrisico in het taxatierapport.

Fase 0: de quick scan

De quick scan, ook wel funderingsindicatie genoemd, is de eerste en goedkoopste stap. Het doel is simpel: vaststellen of er reden tot zorg is. Wij combineren een visuele opname van uw woning met wat er bekend is over de bodem, het bouwjaar en de fundering in uw omgeving.

Wat wij doen

• Funderingstype vaststellen: houten palen, op staal, beton of een gemetselde strokenfundering. Waar beschikbaar gebruiken wij bouwtekeningen, het palenplan en heistaten.
• Scheuren opmeten volgens een vaste methode: aantal, breedte, lengte, het verloop, en of een scheur doorloopt tot onder het maaiveld.
• Inspectie van de kruipruimte vanaf het kruipluik, waar die toegankelijk is. Is dat niet zo, dan vermelden wij dat in het rapport.
• Zakking van het pand: hoe snel en hoe gelijkmatig uw woning daalt, op basis van beschikbare dalingsgegevens.
• Omgevingsfactoren: naastgelegen bebouwing met scheurvorming, ligging aan een dijk of waterweg, trillingen door verkeer of spoor, drainage, eerdere verbouwingen en veranderingen in het maaiveld.
• Bureauonderzoek: bouwjaar, bodemopbouw, grondwaterstand en bekende funderingsschade in de buurt.

Wat het oplevert

De uitkomst is een laag, midden of hoog funderingsrisico, onderbouwd met wat wij ter plaatse zagen en wat er over de bodem en de buurt bekend is. Daarmee heeft u antwoord op de vraag: is dit normaal voor een huis van deze leeftijd, of is er echt iets aan de hand? Is de uitkomst geruststellend, dan is er op dit moment geen aanleiding voor vervolgonderzoek. Blijkt er wél aanleiding, dan weet u precies wat de logische volgende stap is. Dat is geld waard, want u voorkomt duur onderzoek dat u niet nodig had. Verkoopt u de woning of bent u makelaar, dan geeft datzelfde rapport een koper of geldverstrekker houvast over de staat van de fundering.

Aan elke uitkomst hangt een concreet vervolg:

• Laag risico: op basis van dit onderzoek is er geen aanleiding voor vervolgstappen.
• Midden risico: over ongeveer vijf jaar opnieuw beoordelen. Een geldverstrekker kan hier voorwaarden aan verbinden.
• Hoog risico: vervolgonderzoek is nodig, of er valt te praten over de prijs of de waarde van de woning vanwege het funderingsrisico.

Prijs: € 399 excl. btw. Rapport binnen vijf werkdagen na de opname. Geen graafwerk, geen schade.

Fase 1: verkennend onderzoek

Bij een verkennend onderzoek wordt de fundering op één plek vrijgegraven via een inspectieput. Daarmee wordt zichtbaar wat er daadwerkelijk onder uw woning zit: het funderingstype, de staat van het hout of het metselwerk, en de hoogte van de paalkoppen ten opzichte van het grondwater. Vaak aangevuld met een lintvoegmeting (een nauwkeurige meting van de scheefstand) en archiefonderzoek naar de originele bouwtekeningen.

Dit onderzoek voeren wij niet zelf uit. Wél leggen wij u uit wat het inhoudt en waar u op moet letten, en brengen wij u in contact met een gespecialiseerd bureau. Zo houdt u één aanspreekpunt.

Fase 2: volledig funderingsonderzoek

De zwaarste variant. Er worden meerdere inspectieputten gegraven, houtmonsters genomen en sonderingen uitgevoerd. Het resultaat is een uitspraak over de restlevensduur van uw fundering: hoeveel jaar kan uw woning nog vooruit, en welk herstel is er nodig?

Dit is het rapport dat u nodig heeft als de gemeente, een verzekeraar of een bank om harde onderbouwing vraagt, of als u een subsidie of financiering voor funderingsherstel wilt aanvragen. Ook hier verwijzen wij u door naar de juiste partij en denken wij met u mee.

Wij herstellen niets, en dat is bewust

DeeLing Vastgoed voert de quick scan (fase 0) uit en wijst u de weg naar de vervolgstap, maar voert zelf geen funderingsherstel uit. Ons advies staat daardoor los van eventueel vervolgwerk: u krijgt een oordeel over uw woning, verder niets.